Een ondernemer die zijn eigen bedrijf onderdak biedt door verhuur, heeft vanaf 1 januari 2001 te maken met veranderingen in de wetgeving. Veranderingen die in het nadeel van zowel ondernemer als onderneming kunnen uitpakken…

'Bezittingen' zoals vermogen, aandelen en onroerende goederen (anders dan de eigen woning), vallen in de nieuwe wetgeving in Box 3. In deze Box 3 wordt 30% belasting geheven over een verondersteld rendement van 4% per jaar, ook wel genoemd de 'Vermogensrendementsheffing'. Op zich volkomen duidelijk - niets mis mee.

Tenzij het gaat om bedrijfspanden die in eigendom zijn van de ondernemer. Wat is het geval? Deze panden worden meestal verhuurd aan de onderneming, die hiervoor huurpenningen afdraagt. Deze huurpenningen zijn nu en blijven vanaf 2001 'gewoon' progressief belast bij de ondernemer. In veel gevallen echter wordt een bedrijfspand door de ondernemer gezien als een privé-vermogen. De verkoopopbrengst is hierdoor netto opneembaar.

Adder onder het gras
De wetgever is van mening dat de betreffende vermogensbestanddelen niet als een belegging, maar als onderdeel van de onderneming moeten worden gezien. In de 'Veegwet Wet Inkomstenbelasting 2001' is dan ook bepaald dat het bedrijfspand in een dergelijke situatie niet in Box 3, maar in Box 1 thuishoort. Met alle nadelige gevolgen van dien: op het moment dat 'iets' in Box 1 valt, wordt tot het hoogste belastingtarief hierover in rekening gebracht.
Het einde dus van een aanmerkelijk nettovoordeel bij verkoop van het bewuste pand, terwijl de huuropbrengsten nog steeds belast blijven.

De verkoopopbrengst bij particuliere woonhuizen als eerste woning is en blijft onbelast. De opbrengst van een verkocht bedrijfspand valt dus straks in Box 1.

Wat is de praktijk?
In veel gevallen begint een ondernemer zijn 'eigen zaak aan huis'. Na verloop van tijd, wanneer de zaken goed gaan, groeit de onderneming en daarmee het belang daarvan. Wellicht vindt er een verbouwing plaats en wordt er personeel aangenomen. Binnen de kortste keren bestaat er dan geen duidelijk onderscheid meer bestaat tussen het 'bedrijfspand' en de 'privé-woning'. Op dat moment valt het geheel in Box 1 en daarmee de ondernemer in de prijzen…

En dat betekent een fors nadeel bij verkoop. Immers, bij verkoop van een 'gewoon' privé-woning is de opbrengst daarvan netto op te nemen. In de bovengeschetste situatie wordt over de opbrengst van het gehele pand, dus ook het privé-deel, in Box 1 progressief belasting geheven.

Eenvoudige oplossing…?
In veel gevallen bestaat een simpele oplossing, echter de tijdsdruk is hoog omdat actie nog in 2000 benodigd is. Daarnaast kan overwogen worden om de huur voor een langere tijd vooruit door de onderneming te laten betalen. Op die manier vallen de nog niet verschuldigde huurpenningen privé in Box 3, zodat daarmee kan worden belegd.

Een elegante, structurele oplossing verdient maatwerk. Gelukkig is maatwerk vaak 'online' te verkrijgen en daarmee dichterbij dan u denkt!